Depuis le 1er janvier 2025, la Wallonie a profondément réformé la fiscalité immobilière avec la réduction du taux des droits d’enregistrement à 3 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les primo-acquéreurs et les ménages souhaitant s’installer durablement dans la région.
Qu’est-ce que le droit d’enregistrement ?
Le droit d’enregistrement est une taxe régionale due lors de l’achat d’un bien immobilier. Jusqu’en 2024, ce taux était de 12,5 % (avec certains régimes dérogatoires pour les habitations modestes ou les primo-acquéreurs), mais il est désormais uniformisé à 3 % pour les achats répondant à certaines conditions.
Conditions pour bénéficier du taux réduit à 3%
Habitation propre et unique
L’acheteur ne peut pas être plein propriétaire d’un autre bien immobilier destiné (en tout ou en partie) à l’habitation, en Belgique ou à l’étranger.
Exceptions :
- Si l’acheteur détient uniquement l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien, il reste éligible.
- S’il possède déjà un bien en pleine propriété, il doit s’engager à le vendre dans les 3 ans suivant l’acquisition du nouveau bien.
Domiciliation dans le bien acquis
L’acquéreur doit établir sa résidence principale dans le bien acheté :
- Dans les 3 ans suivant l’acte authentique pour un bien existant.
- Dans les 5 ans pour un terrain à bâtir, une habitation en construction ou achetée sur plan.
Maintien de la résidence principale
L’acheteur doit conserver sa résidence principale dans le bien pendant au moins 3 ans à compter de sa domiciliation.
Biens concernés
- Maisons et appartements existants
- Terrains à bâtir
- Habitations en construction ou sur plan
- Caravane immobilisée
- Terrain avec construction à démolir pour y bâtir sa résidence principale
Points d’attention
Date de l’acte authentique : C’est la date de signature de l’acte notarié (et non du compromis) qui détermine l’application du taux de 3 %.
Suppression des anciens régimes : Les abattements, le chèque-habitat et les taux réduits pour habitations modestes sont supprimés depuis le 1er janvier 2025.
Aucune condition de prix : Le taux de 3 % s’applique quel que soit le montant de l’achat.
Multipropriétaires : Si l’acheteur ne revend pas son ancien bien dans les 3 ans, il devra régulariser et payer le taux de 12,5 %
Comparatif des droits d’enregistrement en Belgique (2025)
| Région | Taux standard | Taux réduit pour habitation propre et unique | Conditions spécifiques |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % | Résidence principale, unique, conditions de domiciliation et de détention |
| Flandre | 12 % | 2 % | Similaires à la Wallonie, taux encore plus bas |
| Bruxelles | 12,5 % | Abattement fiscal sur la première tranche* | Pas de taux réduit, abattement jusqu’à 200 000 € pour un bien ≤ 600 000 € |
*À Bruxelles, l’abattement fiscal s’applique sur la première tranche de 200 000 €, rendant la région moins attractive pour les primo-acquéreurs comparé à la Wallonie et à la Flandre.
Exemple chiffré
Pour l’achat d’un bien de 200 000 € :
- Avant 2025 (Wallonie, taux 12,5 %) : 25 000 € de droits d’enregistrement
- Depuis 2025 (Wallonie, taux 3 %) : 6 000 € de droits d’enregistrement
Économie : 19 000 €
Conclusion
La réforme wallonne des droits d’enregistrement à 3 % constitue une opportunité majeure pour les candidats acquéreurs d’une habitation propre et unique. Elle simplifie la fiscalité, supprime les anciens régimes et rend l’achat immobilier plus accessible, sous réserve du respect strict des conditions. Il est essentiel de bien anticiper la revente d’un éventuel autre bien et de planifier sa domiciliation pour bénéficier de cet avantage fiscal.
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Sources principales : notaire.be, Droits Quotidiens, SWCS
