De plus en plus de Belges possèdent une résidence secondaire en France et souhaitent la mettre en location (meublé de tourisme, saisonnier, ou court séjour). Cette opération est tout à fait possible, mais elle implique trois niveaux de déclarations : en France (auprès de la mairie et de l’administration fiscale), en Belgique (dans la déclaration d’impôts), et parfois une déclaration spécifique à la commune française.
Voici ce qu’il faut savoir en 2025 pour louer sa résidence française en toute sécurité fiscale et administrative.
1. La situation en France : meublé de tourisme et obligations locales
En France, la location d’une résidence secondaire à des touristes relève du meublé de tourisme(ou « location meublée non professionnelle » – LMNP).
Conditions pour louer en meublé de tourisme
- Le logement doit être meublé (literie, cuisinière, réfrigérateur, ustensiles de cuisine).
- Il est loué à la journée, à la semaine ou au mois, à des touristes qui en ont l’usage exclusif.
- En copropriété, il faut vérifier que le règlement n’interdit pas l’usage touristique (clause « habitation exclusivement bourgeoise »).
Obligations vis-à-vis de la commune
Avant de louer, le propriétaire doit déclarer son logement comme meublé de tourisme auprès de la mairie du lieu de situation.
- Dans certaines grandes villes (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Toulouse, etc.), il faut d’abord demander une autorisation de changement d’usage avant de déclarer le logement.
- Dans d’autres communes, la simple déclaration suffit.
- À l’issue de la déclaration, la mairie attribue un numéro de déclaration qui doit figurer dans toutes les annonces (Airbnb, Booking, etc.).
⚠️ Sanction : ne pas déclarer peut entraîner une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €.
Règle de compensation (certaines villes)
Dans certaines villes (notamment Paris et grandes agglomérations), la commune peut imposer une règle de compensation : le propriétaire doit acheter un local commercial et le transformer en logement.
- Le non-respect peut être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € et une astreinte de 1 000 € par jour et par m².
2. Fiscalité française : impôt sur le revenu et charges sociales
Les revenus de location d’un meublé de tourisme sont des revenus fonciers imposables en France, même si le propriétaire est non-résident.
Déclaration des revenus en France
- Le propriétaire non-résident doit déclarer ses revenus locatifs français via la déclaration 2044(revenus fonciers) ou 2042 si le régime micro-foncier s’applique.
- Depuis 2023, tous les propriétaires de biens bâtis en France doivent déclarer la situation d’occupation de leur logement sur impots.gouv.fr (rubrique « déclaration de situation d’occupation »).
Régime d’imposition
- Micro-foncier (si les revenus locatifs < 15 000 €/an) : abattement de 30 % sur les loyers bruts.
- Régime réel (si > 15 000 € ou si le propriétaire le choisit) : déduction des charges (travaux, entretien, assurances, frais de gestion, etc.).
Taux d’imposition en 2025
Les revenus fonciers de source française perçus par un non-résident sont soumis à un prélèvement forfaitaire :
💡 Ces taux sont appliqués après abattement (micro-foncier) ou sur le bénéfice net (régime réel).
Charges sociales
- Si les revenus locatifs dépassent un certain seuil, des cotisations sociales sont dues (environ 17,2 % en 2025).
- Le propriétaire peut aussi être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE)selon la localisation et l’usage du bien.
3. Fiscalité belge : déclaration et imposition des revenus étrangers
En Belgique, un résident belge est imposé sur ses revenus mondiaux. Cela inclut les revenus locatifs perçus en France.
Déclaration de la valeur locative en Belgique
- En Belgique, on déclare la valeur locative du bien français, calculée à partir de la valeur cadastrale (ou d’une estimation).
- Cette valeur locative est majorée de 40 % et sert de base pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
Exemple :
Exonération des revenus immobiliers français
Grâce à la convention franco‑belge de double imposition, les revenus immobiliers de source française sont exonérés d’impôt en Belgique, mais ils sont pris en compte pour la progressivitéde l’impôt.
- En pratique : le revenu locatif français n’est pas imposé en Belgique, mais il augmente le taux d’imposition applicable aux autres revenus belges.
⚠️ Nouvelle convention franco‑belge (2025) :
La nouvelle convention prévoit que l’exonération belge est subordonnée à une imposition effective en France.
4. Les trois déclarations à effectuer (synthèse)
Pour un propriétaire belge qui loue sa résidence en France, trois déclarations sont nécessaires.
| Déclaration | Où ? | Quand ? | Ce qu’il faut déclarer |
|---|---|---|---|
| 1. Déclaration de meublé de tourisme | Mairie française | Avant la première location | Numéro de déclaration à mentionner dans les annonces |
| 2. Déclaration des revenus locatifs | Administration fiscale française (impots.gouv.fr) | Annuellement (déclaration 2044/2042) | Loyer brut, charges déductibles, régime choisi |
| 3. Déclaration de la valeur locative | Déclaration d’impôts belge (revenus étrangers) | Annuellement (déclaration belge) | Valeur locative du bien français (base imposable majorée de 40 %) |
5. Conseils pratiques
Avant de louer
- Vérifier le règlement de copropriété (si applicable).
- Se renseigner auprès de la mairie sur les obligations locales (déclaration, changement d’usage, règle de compensation).
- Choisir le régime fiscal français adapté (micro-foncier ou réel) en fonction du montant des loyers et des charges.
Pendant la location
- Conserver tous les justificatifs (contrats de location, factures de travaux, assurances, frais de gestion, etc.).
- Déclarer la situation d’occupation du logement sur impots.gouv.fr (obligation depuis 2023).
En Belgique
- Déclarer la valeur locative du bien français dans la déclaration d’impôts belge.
- Expliquer à vos clients que les revenus locatifs français sont exonérés en Belgique, mais qu’ils influencent le taux d’imposition global.
6. Quand faire appel à un expert ?
La fiscalité croisée France‑Belgique est technique, surtout avec la nouvelle convention fiscale et les évolutions récentes.
Nous conseillons à nos clients de consulter :